Верховный суд разъяснил, какие нормы могут быть использованы для легализации перестроенного жилья. Как разрешить споры между владельцами жилья и городскими властями, рассказала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации на одном очень показательном примере.
Владелец решил полностью перестроить свою квартиру и сделать из жилья нежилое помещение. Такие случаи совсем не редки, особенно если личные квадратные метры расположены на первых этажах зданий, где вы можете открыть магазин или другое коммерческое помещение. А у хозяина квартиры имеется еще жилье, и действующее законодательство не запрещает такой перевод. Аналогичный спор рассматривался краснодарскими судами, но их решение было отменено Верховным судом.
Так, в иске к администрации Краснодара, местный житель обратился. Он попросил суд обязать городские власти сохранить свою квартиру в перепланированной и перестроенной форме. В суде гражданин сказал, что он перестроил жилье в многоквартирном доме в нежилое помещение. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда городской администрации отказала ему в сохранении реконструированной квартиры. Но истец заверил, что новые помещения отвечают всем строительным и санитарным нормам, не нарушают чьи-либо права, не угрожают жизни и здоровью людей.
Местные суды иск удовлетворили и обязали власти узаконить перестроенное жилье, у которого даже выход был не в подъезд, а на улицу. Городские власти должны были обратиться в Верховный суд, когда местные суды не согласились с их аргументами.
Верховный суд рассмотрел дело и заявил, что местные суды «существенно нарушили правила материального и процессуального права». Так Верховный суд рассмотрел дело. Судя по техническому паспорту, квартира состояла из прихожей, ванной комнаты, кухни, комнаты, шкафа и балкона. Не координируя свои действия с городом, владелец демонтировал все перегородки между прихожей, ванной, кухней, комнатой и гардеробом. Была одна большая общая комната. Оказалось, что помещение больше по размеру и владелец решил использовать его в качестве нежилого помещения.
Городская комиссия не признала перепланировку, сославшись на то, что изменение размера общей собственности требует согласия всех владельцев дома. В суде истец привел выписку из протокола общего собрания о том, что 62 процента голосов было предоставлено по его выбору. Жители согласились предоставить часть земли возле дома, принадлежащего всем владельцам, для входа в новое помещение истца.
Верховный суд напомнил, что перепланировка квартиры по Жилищному кодексу осуществляется в соответствии с законом и в консультации с местными органами власти. Если соглашение не получено, владелец обязан по первому требованию вернуть квартиру в прежний вид. Но в 29-й статье Жилищного кодекса говорится, что суд может решить покинуть перестроенное жилье, если оно безопасно и не нарушает права людей. Верховный суд напомнил коллегам о кодексе городского развития. В нем излагается, что такое реконструкция проектов капитального строительства. Это изменение параметров объекта. И это возможно только при соблюдении норм Градостроительного кодекса, для которых требуется специальное разрешение.
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органами местного самоуправления. Решая спор в пользу истца, районный суд, по мнению Верховного суда, фактически перевел квартиру в нежилое помещение. В то же время районный суд не уточнил, что именно сделал истец: перепланировку, реконструкцию или переустройство, если параметры жилья изменились. Изменен размер общей собственности дома, несущих конструкций и общего земельного участка. Суд не оценил отказ от межведомственной комиссии.
Согласно закону, владельцам квартир принадлежит общая собственность дома, и любое изменение должно производиться с согласия всех собственников. Это условие распространяется на реконструкцию или переустройство. Районный суд по какой-то причине равнодушно отреагировал на то, что согласие на сокращение общей собственности не было предоставлено всеми владельцами квартир. Также суд оставил без внимания довод защиты, что выписка из протокола общего собрания не была заверена как положено.
В результате все решения, принятые местными судами, были отменены, и дело будет пересмотрено заново.
