Строительство жилья на землях сельскохозяйственного назначения и землях поселения
Сегодня наблюдается значительный рост спроса на загородную недвижимость. Вместе с тем отмечается и так называемая «загородная безграмотность», которая служит причиной самых типичных ошибок, сомнений и страхов при покупке недвижимости или участков земли за городом. Что нужно знать в первую очередь при покупке или строительстве дома вне города?
Где можно вести строительство жилья без негативных правовых последствий?
Любое законное строительство жилых зданий ведется на территориях, именуемых в Земельном кодексе как «земля населенных пунктов» или «земли поселений». Здесь разрешено как индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) так и строительство для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Если жилое помещение на такой территории зарегистрировано в Государственном реестре прав как жилой объект с адресом, то в нем можно прописаться.
Другая категория земли – это земли сельскохозяйственного назначения. Здесь капитальное строительство запрещено. Но есть механизмы узаконивания самовольных построек. Поэтому застройщик часто начинает строительство коттеджного поселка на земле сельскохозяйственного назначения, при этом не утруждает себя переводом земли в категорию земли населенных пунктов. Делается для того чтобы сэкономить на налогах - кадастровая стоимость земельного участка сельхозназначений ниже чем участок земли в границах населенного пункта. Такие поселки вне закона и могут пойти под снос. Так что покупатели таких поселков рискуют не только остаться без прописки в своем доме, но и вообще остаться без такового.
Как уберечь себя от приобретения жилья на землях, не предусмотренных для строительства?
Что же нужно делать при покупке дома в коттеджном поселке? Как обезопасить себя от покупки незаконного дома? В первую очередь нужно понимать, к какой категории относится земля под этим домом. Если в свидетельстве о собственности имеется конкретный адрес с указанием поселка, улицы и номера участка то это говорит о том, что он внесен в Государственный реестре прав как жилой объект с адресом. Соответственно находится он на землях поселений со всеми вытекающими отсюда возможностями.
Также проверить информацию о конкретном земельном участке можно на сайте Росреестра - «Публичная кадастровая карта». Здесь, по кадастровому номеру или адресу получить информацию – категорию, данные о собственнике, площадь и вид разрешенного использования земельного участка.
Возможен ли перевод земли в другую категорию?
Перевод земель из одной категории в другую, например, из земель поселений в статус земли населенных пунктов, может быть длительным по времени и затратным по усилиям. Для перевода эти земли необходимо вначале включить в земли какого-либо населенного пункта, провести разработку генерального плана, согласовать этот вопрос со множеством инстанций и т.д. Обычный срок такого перевода – от шести месяцев до трех лет. В некоторых же случаях собственнику могут отказать в переводе. Земельные вопросы, как правило, в принципе сложны по своей специфике. Пытаясь самостоятельно провести эти операции легко допустить ошибку и потерять время, нервы и деньги. Для этого лучше всего обратиться к профессиональным юристам, специализирующимся на земельном праве.
