Установление сервитута для проезда через соседний участок.
Сервиту́т (лат. servitus, servitutis — подчинённое положение) — ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях. Wikipedia.
В данной статье вы найдёте ответы на следующие вопросы: • В каких случаях возможно установить сервитут для проезда через соседний участок? • Какие доказательства необходимо собрать для установления сервитута в судебном порядке? • Возможно ли установить сервитут через железнодорожные пути?
Сервитуту или праву ограниченного пользования чужим земельным участком посвящена статья 274 Гражданского кодекса. Согласно данной статье собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается в судебном порядке.
Если стороны пришли к соглашению, то оно подлежит регистрации в реестре прав на недвижимое имущество. Соглашение об установлении сервитута должно содержать: - сведения о сторонах соглашения; - сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер); - цели и задачи установления сервитута; - пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке; - размер платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии); - иные права и обязанности сторон.
Лицо, обратившееся в суд с требованием об установлении сервитута, должно доказать: • принадлежность лицу земельного участка, для использования которого требуется установить сервитут; • невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего лицу земельного участка без установления сервитута; • факт того, что предлагаемый вариант установления сервитута является наименее обременительным для собственника соседнего участка из всех возможных вариантов; • обращение к собственнику соседнего участка с предложением установить сервитут и факт отказа.
Помимо этих четырёх пунктов истец должен указать пространственное месторасположение предлагаемого варианта установления сервитута на чужом земельном участке с точностью до координат, которые необходимы для его регистрации в кадастре недвижимости. Для того чтобы понять, какие конкретно доказательства лицо должно предоставить суду для установления сервитута, рассмотрим названные четыре пункта более подробно.
• Принадлежность лицу земельного участка, для использования которого требуется установить сервитут. Требовать установления сервитута на земельный участок вправе его собственник либо лица, которым принадлежит вещное право на этот участок (право постоянного бессрочного пользования, право пожизненного наследуемого владения). Вышеназванные права возникают с момента их регистрации в кадастре недвижимости.
• Невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего лицу земельного участка (ЗУ) без установления сервитута. Чтобы доказать невозможность использования ЗУ без установления сервитута, необходимо обосновать: 1. цель использования ЗУ и 2. отсутствие иных вариантов доступа к ЗУ. Когда участок истца окружён несколькими участками, необходимо установить собственника каждого из смежных участков, через который возможно проложить сервитут. Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 04.06.2013 по делу № А64-3894/2010: «Суд первой инстанции, установив наличие нескольких различных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи), должен привлечь к участию в деле как соответчиков по ходатайству сторон или с согласия истца собственников иных соседних земельных участков (альтернативных служащих земельных участков), поскольку рассмотрение дела о предоставлении сервитута без участия таких лиц в качестве ответчиков невозможно».
Если суд установит, что у истца есть доступ к своему участку через другой соседний участок, собственник которого не возражает против проезда, то высока вероятность того, что суд откажет в иске. Пример - постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.09.2013 по делу № А69-2487/2012: «Судом первой инстанции установлено, что земельный участок истца со всех сторон окружен земельными участками, находящимися в собственности иных лиц, к иным лицам истец не обращался с требованием о предоставлении ему права ограниченного пользования чужим имуществом. Кроме того, судом установлено и истцом не опровергнуто, что истец пользуется проездом (проходом) к своему земельному участку и расположенным на нем зданиям со стороны улицы Калинина.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в совокупности, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что истец не представил доказательств объективной невозможности использовать свое имущество без установления права ограниченного пользования земельным участком, принадлежащим ответчику, а также доказательств того, что иные собственники земельных участков не имеют возможности предоставить право проезда и прохода к его земельному участку и зданиям».
Поэтому, в ситуации, когда сервитут можно проложить с двух сторон, перед тем, как обратиться в суд, необходимо письменно обратиться к собственнику каждого участка, через который возможно проложить сервитут. И только получив отказ от каждого собственника (или не получив ответ в разумный срок) можно обращаться с иском в суд. В случае, когда один собственник соседнего ЗУ не возражает против сервитута на своём участке, но такой вариант истца не устраивает, необходимо по возможности с ним договориться и получить письменный отказ на просьбу подписать соглашение о сервитуте.
• Факт того, что предлагаемый вариант установления сервитута является наименее обременительным для собственника соседнего участка из всех возможных вариантов. Когда имеются несколько вариантов доступа к земельному участку, необходимо обосновать, почему годится именно тот вариант, который предлагает истец, а не другой из числа возможных. Весомым доказательством в этом плане является заключение комплексной землеустроительной экспертизы. Задача эксперта определить: • отсутствие возможности для проезда транспорта минуя соседние участки, • наиболее оптимальный вариант для места проезда (сервитута), который бы являлся менее обременительным для собственника соседнего участка, а также безопасным с точки зрения правил дорожного движения, пожарной безопасности, санитарных норм и других правил, • определить соразмерную плату за пользование сервитутом.
В ходе экспертизы учитываются постройки и насаждения на соседних участках, минимальное расстояние до дороги общего пользования, правила дорожного движения, санитарные и другие нормы. Подобного рода экспертизы стоят не дёшево. Начальная цена базируется от 100 000 руб. и более. Однако без экспертного заключения в суде не обойтись.
• Обращение к собственнику соседнего участка с предложением установить сервитут и факт отказа. Досудебное обращение к собственнику соседнего участка является обязательным. Такое обращение должно быть письменным и вручено надлежащим образом – по почте заказным письмом с уведомлением и описью о вложении либо нарочно с отметкой о вручении. Как уже было сказано, такое обращение необходимо совершить к собственнику каждого соседнего участка, через который есть возможность установить сервитут. В случае, когда соседний участок находится в пользовании государственного органа или учреждения, предложение установить сервитут необходимо направлять как в адрес самого органа, так и в адрес ведомства, уполномоченного по распоряжению государственной собственностью.
Установление сервитута через железнодорожные пути (Ж/Д пути).
Установление сервитута для проезда через Ж/Д пути возможно, если это не противоречит утверждённым нормам безопасности. Однако, даже в тех случаях, когда это возможно, сама процедура согласования и установления сервитута весьма затруднительна. Согласно Правилам дорожного движения водители транспортных средств могут пересекать железнодорожные пути только по железнодорожным переездам (п. 15.1).
Порядок открытия железнодорожных переездов регулируется Приказом Министерства транспорта Российской Федерации от 26 марта 2009 года N 46 (далее - Приказ). Согласно пункту 2 Приказа инициатором открытия железнодорожных переездов могут быть любые заинтересованные лица. Сперва, необходимо направить письменное обращение об открытии железнодорожного переезда владельцу инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования (ОАО «РЖД») либо владельцу железнодорожных путей необщего пользования (другое лицо). К обращению прилагаются материалы, содержащие технико-экономическое обоснование необходимости открытия железнодорожного переезда со схемами организации дорожного движения транспортных средств, включающими ближайшие железнодорожные переезды. ОАО «РЖД» либо владелец Ж/Д путей необщего пользования устанавливает обоснованность и технические возможности открытия железнодорожного переезда с учетом условий обеспечения безопасности дорожного движения.В случае подтверждения обоснованности и технической возможности открытия железнодорожного переезда ОАО «РЖД» либо владелец Ж/Д путей необщего в течение 10 дней с момента поступления обращения направляет запросы: • в Федеральное агентство железнодорожного транспорта либо соответствующие территориальные органы, на территории которых предполагается открытие (закрытие) железнодорожных переездов; • в Федеральное дорожное агентство либо соответствующие федеральные государственные учреждения и их филиалы, на участке автомобильных дорог которых предполагается открытие (закрытие) железнодорожных переездов; • в Федеральную службу по надзору в сфере транспорта либо соответствующие территориальные органы, на территории которых предполагается открытие (закрытие) железнодорожных переездов; • в органы управления Госавтоинспекции субъектов Российской Федерации, на территории которых предполагается открытие (закрытие) железнодорожных переездов; • в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и (или) органы местного самоуправления, на территории которых предполагается открытие (закрытие) железнодорожного переезда.
Решение об открытии железнодорожного переезда принимается при наличии положительных заключений всех органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, перечисленных выше. Подчеркнём, что до того, как направить необходимые запросы о выдаче заключений, ОАО «РЖД» либо владелец Ж/Д путей необщего пользования должен принять решение, подтверждающее обоснованность и техническую возможность открытия железнодорожного переезда. В случае, если на этом этапе ОАО «РЖД» либо владелец Ж/Д путей придёт к выводу о том, что открытие Ж/Д переезда будет создавать угрозу безопасности дорожного движения, то он откажет заинтересованному лицу и не станет дальше направлять запросы. Такой отказ можно будет обжаловать в суде. Чтобы доказать необоснованность отказа потребуется проведение судебно-технической экспертизы на предмет наличия технической возможности открытия Ж/Д переезда. Подобного рода экспертиза также будет стоить не дёшево.
В зависимости от категории Ж/Д пути (общего или необщего пользования), эксперт будет руководствоваться: • Условиями эксплуатации железнодорожных переездов, утверждёнными Приказом Минтранса России от 31.07.2015 № 237; • Инструкцией по эксплуатации железнодорожных переездов на путях промышленного транспорта, утвержденной Распоряжением Минтранса РФ от 30.05.2001 № АН-47-р (далее – Инструкция № АН-47-р) – применяется для путей промышленного транспорта.
В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2014 г. по делу № А53-14338/2010, которым рассмотрено дело по иску индивидуального предпринимателя к ОАО «РЖД» в лице филиала «Северо-Кавказская железная дорога» о признании незаконным отказа железной дороги в открытии железнодорожного переезда.
В данной ситуации предприниматель также являлся собственником земельного участка, который граничил со смежным участком, через который проходили Ж/Д пути общего пользования. Нуждаясь в проезде автомобильного транспорта к своему участку, предприниматель обратился к филиалу ОАО «РЖД» с просьбой организовать переезд, но получил отказ в связи с тем, что на данном Ж/Д пути производится транспортировка топлива и легковоспламеняющихся жидкостей, а также нет установленного графика движения поездов, в связи с этим создается возможность возникновения опасной ситуации, которая может привести к дорожно-транспортному происшествию с тяжелыми последствиями.
В ходе рассмотрения дела судом было назначено 2 экспертизы, по результатам которых суд пришёл к выводу о том, что организация Ж/Д переезда будет создавать угрозу дорожного движения, так как не обеспечивалась видимость приближающегося с любой стороны поезда на расстоянии не менее 100 м для водителей ТС, находящимся на расстоянии 50 м от ближайшего рейса. При этом, суд руководствовался статьёй 3 Федерального закона от 10.12.1995 № 196-ФЗ "О безопасности дорожного движения", которая в качестве одного из основных принципов обеспечения безопасности дорожного движения устанавливает приоритет жизни и здоровья граждан, участвующих в дорожном движении, над экономическими результатами хозяйственной деятельности. Данное дело рассматривалось более 4 лет. 24.02.2015 г. в передаче жалобы на рассмотрение в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано. Таким образом, если суд придёт к выводу, что создание Ж/Д переезда будет создавать угрозу жизни людей, то в удовлетворении исковых требований будет отказано.
Из вышеизложенного следует, что перед тем, как обратиться с предложением к собственнику соседнего участка, через который проходят Ж/Д пути, необходимо согласовать обустройство Ж/Д переезда. В противном случае, если обратиться в суд, суд откажет в установлении сервитута, сославшись на то обстоятельство, что в испрашиваемом месте отсутствует Ж/Д переезд, а его установка истцом не согласована в законном порядке.
Пример – постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.09.2013 г. по делу № А33-7026/2012. В данном деле, судом рассматривалось 3 варианта установления сервитута для проезда транспорта, два из которых предусматривали пересечение Ж/Д путей. В итоге суд выбрал тот вариант, который не был связан с пересечением Ж/Д путей.
Заключение. Установление сервитута в судебном порядке процедура дорогостоящая. Достичь цели, компенсировав в будущем судебные издержки, поможет грамотный юрист. Успех в таком деле на 80 % будет зависеть от качественно проведённой досудебной подготовки. Чтобы затраты времени и денег не оказались напрасными, рекомендуем обращаться к профессионалам.
