Индивидуальный предприниматель против Департамента имущественных отношений Краснодарского края: справедливость восторжествовала
Индивидуальный предприниматель Ш. с 1999 г. на праве аренды пользовалась земельным участком для выращивания сельскохозяйственных культур. Узнав, что имеет право на льготных условиях выкупить его, Ш. обратилась в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в собственность без проведения торгов.
Решением департамента Ш. было отказано в предоставлении в собственность участка.
Тогда Ш. обратилась в филиал "Единого центра защиты" в Новороссийске с просьбой помочь ей отстоять свое право на приобретение земельного участка без проведения торгов в судебном порядке.
Юрист изучил предоставленные клиентом документы и судебную практику. Проблема заключалась как раз в фактическом отсутствии таковой по схожей ситуации. В итоге было подготовлено исковое заявление о признании недействительным ненормативного правового акта государственного органа и подано в Арбитражный суд Краснодарского края.
В обоснование заявленных требований было указано, что земельный участок был фактически передан в аренду ООО ФХ «П…». По ряду независящих от ООО причин, только в 2006 г. между администрацией г. Новороссийска (Арендодатель) и ООО (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения сроком на 49 лет.
В 2011 г. права арендодателя по указанному договору были переданы Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, а права арендатора переданы от ООО к ИП Ш., которая по настоящее время обеспечивает надлежащее использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, своевременно и в полном объеме вносит арендную плату за пользование.
Таким образом, земельный участок предшественником и настоящим арендатором использовался с 2000 г. и по настоящее время используется по целевому назначению для выращивания сельскохозяйственных культур, то есть использовался на правах аренды до введения в действие Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения № 101-ФЗ от 24.07.2002 г.
Спорный договор аренды до настоящего момента ни по соглашению сторон, ни по решению суда не расторгнут, является действующим, обязательства сторон по его исполнению не прекращены, объект аренды (земельный участок) находится во владении и пользовании заявителя на праве аренды, земельный участок из владения Ш. не выбывал и на дату обращения о его выкупе срок действия договора не истек.
Заинтересованное лицо не направляло в адрес арендатора уведомление о прекращении договорных отношений. Кроме того, ежегодно направлялись уведомления об уплате размера арендных платежей, тем самым подтверждая существующие между сторонами арендные отношения с указанием на предмет арендных отношений.
Учитывая, что фактические арендные отношения по договору аренды сложились до введения в действие норм земельного законодательства регулирующих приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, то требования обязательного проведения торгов при заключении договора купли-продажи земельного участка в данном случае не применимы. Факты о недобросовестности исполнения арендатором арендных обязательств отсутствуют, что подтверждается ежегодными актами обследования земельного участка.
В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, при решении вопроса о наличии у арендатора объекта недвижимости преимущественного права на приобретение данного объекта следует учитывать возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения. Данные положения также неоднократно были подтверждены при рассмотрении судебных споров арбитражными судами апелляционных и кассационных инстанций.
Несмотря на все доводы решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2019 г. по делу № А32-51835/2018 Ш. было отказано в удовлетворении заявленных требований.
В решении суд первой инстанции указал, что спорный договор аренды не породил правовых последствий в силу его ничтожности, так как срок действия постановления главы администрации г. Новороссийска при невыполнении пунктов содержащихся в нем составлял 1 год. Договор аренды спорного земельного участка заключен по истечении срока действия постановления главы администрации г. Новороссийска. Глава муниципального образования г. Новороссийска продлив срок действия постановления превысил свои полномочия, принимая постановление по продлению срока действия постановления, которое утратило силу.
Так как обязательства по предоставлению земельного участка в аренду были реализованы лишь в 2007 г., то по данному делу применимы нормы права, действующие в период 2007 г., то есть на момент заключения спорного договора аренды действовал Земельный кодекс РФ, который регламентировал определенный порядок предоставления в аренду земельных участков (ст. 38 ЗК РФ – выкуп земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).
Не согласившись с указанным решением Ш. снова обратилась к нам просьбой подготовки и подачи апелляционной жалобы. Юристом была подготовлена апелляционная жалоба и подана в Пятнадцатый Арбитражный апелляционный суд. В обоснование снова были приведены доводы ранее предъявленные в суд первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции учел указанные доводы и указал что фактическое землепользование подтверждено с 1999 г. и по состоянию на дату обращения в департамент с заявлением о выкупе земельного участка, последний находился в пользовании хозяйства и его правопредшественника более 17 лет.
Суд апелляционной инстанции отменил решение Арбитражного суда Краснодарского края, принятое им по первой инстанции и признал незаконным решение Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 2018 г., обязал Департамент подготовить и направить в адрес предпринимателя договор купли-продажи спорного земельного участка.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения, подтвердив доводы о фактическом землепользование с 1999 года и наличии права на приобретение земельного участка без проведения торгов на основании пп.9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.
Делом занимался юрист Харечко Н.В.
