Ипотечные каникулы: анализ законодательного нововведения
Федеральным законом от 01.05.2019 № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» закреплена новелла об ипотечных каникулах.
Принятие этого закона обусловлено необходимостью исполнения Перечня поручений по реализации Послания Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 20.02.2019, которые касаются ипотечных каникул.
Закон вступает в силу через 90 дней после официального опубликования. Опубликован закон был 1 мая 2019 года — следовательно, начиная с августа, можно будет обращаться за ипотечными каникулами.
Закон будет иметь обратную силу: он распространит свое действие не только на новые, но и на уже заключенные ранее договоры ипотечного кредитования.
«Ипотечные каникулы» - это отсрочка погашения суммы основного долга и уплаты процентов по ипотечным жилищным кредитам (займам) и установление запрета на применение в указанный период предусмотренных законодательством РФ последствий нарушения заемщиком сроков возврата основной суммы долга и (или) уплаты процентов по соответствующим договорам, а также на обращение взыскания на заложенное имущество, в случае, если оно является единственным жилым помещением заемщика.
Ипотечные каникулы могут быть выражены в следующих льготах для заемщика:
1) приостановление исполнения заемщиком своих обязательств;
2) уменьшение размера платежей заемщика на срок, определенный заемщиком.
Заемщик вправе определить длительность льготного периода не более шести месяцев, а также дату начала льготного периода. При этом дата начала льготного периода не может отстоять более чем на два месяца, предшествующие обращению к кредитору. В случае, если заемщик в своем требовании не определил длительность льготного периода, а также дату начала льготного периода, льготный период считается равным шести месяцам, а датой начала льготного периода - дата направления требования заемщика кредитору.
Чтобы заемщик имел возможность воспользоваться ипотечными каникулами, он должен соответствовать одновременно всем следующим условиям:
- жилье у заемщика, который желает воспользоваться льготным периодом оплаты платежей по ипотеке, должно быть единственным;
- размер ипотечного кредита должен быть лимитированным (в настоящее время до 15 000 000 рублей);
- заемщику ранее не предоставлялись ипотечные каникулы (то есть воспользоваться ими можно только один раз);
- заемщик должен пребывать в трудной жизненной ситуации.
Несоответствие заемщика этим требованиям является основанием для отказа в удовлетворении его требования о предоставлении ипотечных каникул.
Под трудной жизненной ситуацией заемщика понимается любое из следующих обстоятельств:
1) регистрация заемщика в качестве безработного, который не имеет заработка, в службе занятости в целях поиска подходящей работы;
2) признание заемщика инвалидом и установление ему I или II группы инвалидности;
3) временная нетрудоспособность заемщика на срок более двух месяцев подряд;
4) снижение среднемесячного дохода заемщика, рассчитанного за два месяца, предшествующих месяцу обращения заемщика за ипотечными каникулами более чем на 30 процентов по сравнению со среднемесячным доходом, рассчитанным за двенадцать месяцев, предшествующих месяцу обращения заемщика.
В этом случае размер среднемесячных выплат по обслуживанию кредитных обязательств за шесть месяцев, следующих за месяцем обращения заемщика, должен превышать 50 процентов от среднемесячного дохода заемщика, рассчитанного за два месяца, предшествующих месяцу обращения заемщика.
5) увеличение количества лиц, находящихся на иждивении у заемщика, с одновременным снижением среднемесячного дохода заемщика, рассчитанного за два месяца, предшествующих месяцу обращения заемщика, более чем на 20 процентов по сравнению со среднемесячным доходом заемщика, рассчитанным за двенадцать месяцев, предшествующих месяцу обращения заемщика.
В этом случае размер среднемесячных выплат по обслуживанию кредитных обязательств за шесть месяцев, следующих за месяцем обращения заемщика, должен превышать 40 процентов от среднемесячного дохода заемщика, рассчитанного за два месяца, предшествующих месяцу обращения заемщика.
К иждивенцам относятся следующие категории лиц:
- несовершеннолетние члены семьи;
- члены семьи, признанные инвалидами I или II группы;
- лица, находящиеся под опекой или попечительством заемщика.
К документам, которые подтверждают трудную жизненную ситуацию, относятся:
1) выписка из ЕГРН о правах на объекты недвижимости;
2) выписка из регистра получателей государственных услуг в сфере занятости населения (если заемщик является безработным);
3) справка, подтверждающая факт установления инвалидности (если заемщик ее имеет, либо она установлена в отношении иждивенца);
4) листок нетрудоспособности (если нетрудоспособность имеет место);
5) справка о полученных физическим лицом доходах и удержанных суммах налога (когда трудная жизненная ситуация связана со снижением доходов заемщика);
6) свидетельство о рождении, и (или) свидетельство об усыновлении (удочерении), и (или) акт органа опеки и попечительства о назначении опекуна или попечителя (если трудная жизненная ситуация связана с увеличением количества иждивенцев).
Кредитор не вправе требовать у заемщика предоставления документов, отличных от перечисленных.
Кредитор, получивший требование заемщика о предоставлении ипотечных каникул в срок, не превышающий пяти рабочих дней, обязан рассмотреть указанное требование и в случае его соответствия предъявляемым законом требованиям сообщить заемщику об изменении условий ипотечного договора.
Сообщить об этом заемщику кредитор обязан способом, предусмотренным договором, а в случае, если договором он не определен, - путем направления уведомления по почте заказным письмом с уведомлением о вручении либо путем вручения уведомления под расписку.
В течение льготного периода не допускаются предъявление требования о досрочном исполнении обязательства по ипотечному договору и обращение взыскания на предмет ипотеки.
Как проявит себя описанная законодательная новелла – покажет практика. Однако ее экспертная и общественная оценка является неоднозначной.
