Как избежать реализации квартиры в залоге? История одного интересного дела

В нижегородский офис компании обратился клиент с очень интересной ситуацией.

Михаил и Леонид заключили договор целевого займа, согласно которому Леонид одолжил Михаилу денежные средства для финансирования долевого участия в строительстве и, соответственно, последующего приобретения жилья. Для подстраховки они указали в договоре условие о залоге того самого права требования сдачи квартиры после завершения строительства. Не прошло и трех месяцев, как отношения между друзьями испортились. Как следствие Михаил получил по почте копию искового заявления и повестку в суд. Леонид требовал обратить взыскание на предмет залога, взыскать сумму долга с процентами. Однако квартиру отдать за долг Ответчик категорически был не готов. Изучив документы и саму сложившуюся ситуацию, юрист "Единого Центра Защиты" нашел ситуацию интересной с точки зрения правоприменительной практики, поскольку просьба клиента сводилась к достижению следующих целей: оставить квартиру, получить на нее право собственности и встать на регистрационный учет по данному адресу.

Выяснились положительные тенденции: право залога так и не было зарегистрировано в установленном законом порядке, однако суд наложил арест впоследствии на саму квартиру, когда она была достроена.

Наша правовая позиция заключалась в следующем: залога не существует в силу отсутствия его регистрации, кроме того Михаил в ходе ведения процесса подписал с застройщиком акт приема-передачи квартиры, что само по себе означает отсутствие права требования сдачи квартиры (которое передано было в качестве залога), т.е. залог если и был, то он перестал существовать в силу закона о долевом участии в строительстве. Процесс приостанавливался судом по причинам обжалования Леонидом отказа в регистрации залога. Следует отметить правильность данного хода с его стороны и основания для отказа в регистрации залога были весьма оспоримыми. Но отсутствие правовой и процессуальной педантичности «охотника за залогом», на которые юрист "Единого Центра Защиты" указал судье, сыграло с ним злую шутку – суд оставил решение Росреестра в силе (об этих процессуальных хитростях ранее уже публиковалось в нашей новостной ленте).

Решение суда состоялось в пользу нашего клиента – взыскание на квартиру не обращено. Однако остался арест на самой квартире, согласно которому Михаил не мог приобрести право собственности на нее.

Эту ситуацию получилось решить следующим способом – удалось убедить суд в отсутствии целесообразности наличия обеспечения иска именно в таком виде. Целесообразнее было бы разрешить Михаилу зарегистрировать право собственности на квартиру и не лишать его права нести бремя содержания данного имущества, права определения места жительства и др. веские основания. Рассмотрев соответствующее ходатайство – суд разрешил зарегистрировать право собственности на спорную квартиру.

Представительство интересов клиента в суде обеспечивалось силами юриста Петровой Е.Б.