Как может быть использован материнский капитал на улучшение жилищных условий?

Способы использования материнского (семейного) капитала

для улучшения жилищных условий

Согласно ст. 10 Закона N 256-ФЗ средства материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий могут быть использованы:

- на приобретение на вторичном рынке жилья на любых законных основаниях;

- приобретение строящегося жилого помещения (в том числе в случае участия в долевом строительстве, в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах);

- осуществление индивидуального жилищного строительства и реконструкцию жилья (с привлечением или без привлечения сторонней организации);

- оплату кредита на приобретение жилья (как оплату первоначального взноса, так и погашение основного долга и процентов).

Указанный перечень использования средств материнского (семейного) капитала является закрытым. 

!!! Использование таких средств для приобретения земельного участка под строительство жилого дома не предусмотрено.

За счет средств материнского (семейного) капитала может быть приобретена также доля в праве собственности на жилое помещение. Размер такой доли должен позволять выделить в пользование изолированное жилое помещение (п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)).

Особенности заключения договора купли-продажи

с привлечением материнского (семейного) капитала

Договор купли-продажи с привлечением материнского (семейного) капитала заключается с соблюдением требований, установленных ст. ст. 158, 549 - 558 ГК РФ. Специальных требований относительно формы договора законодательством не предусмотрено, договор купли-продажи заключается в простой письменной форме, нотариальное удостоверение договора не требуется. 

Возникновение общей долевой собственности

на приобретаемое жилое помещение

Принимая решение о направлении средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилья на основании договора купли-продажи, необходимо учитывать особенности использования материнского (семейного) капитала.

Жилое помещение может быть приобретено только в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей). Размер долей определяется по соглашению сторон. Закон не устанавливает ограничения относительно порядка распределения долей, они могут быть определены любым способом, но собственниками должны стать все члены семьи.

В письме Минфина России от 12.09.2016 N 03-05-06-03/53302 содержится указание на необходимость нотариального удостоверения соглашения об определении долей.

В случае если жилое помещение приобретено не в общую собственность, для получения материнского (семейного) капитала необходимо предоставить письменное обязательство оформить жилое помещение в общую (долевую) собственность в течение 6 месяцев с момента перечисления ПФР денежных средств.

Если распределение долей в приобретаемом жилом помещении отражено в договоре купли-продажи, заключение отдельного соглашения о распределении долей не требуется.

Возникновение долевой собственности в данном случае влечет за собой правовые последствия. 

Во-первых, у супругов появляется заранее установленный режим долевой собственности в отношении указанного имущества. 

Во-вторых, дети становятся собственниками квартиры, что создает сложности с дальнейшим распоряжением квартирой - необходимо согласие органов опеки и попечительства до достижения детьми 18 лет.

Средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов. Дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием указанных средств.

Предоставление денежных средств после перехода

права собственности

Следующая особенность договора купли-продажи недвижимости с привлечением материнского (семейного) капитала связана с порядком предоставления ПФР денежных средств.

Денежные средства предоставляются на основании заявления с представлением необходимого пакета документов. К моменту подачи заявления договор купли-продажи должен быть не только подписан, но и должен пройти государственную регистрацию.

На выдачу сертификата МСК теперь отводится не больше пяти рабочих дней вместо прежних пятнадцати, на рассмотрение заявления о распоряжении средствами – не больше десяти рабочих дней вместо одного месяца. Таким образом, продавец может получить указанную сумму только по прошествии указанного срока после регистрации перехода права собственности. Такие условия подойдут не любому продавцу, что затрудняет приобретение недвижимости на основании подобного договора купли-продажи.

В связи с тем что оплата производится после регистрации права собственности на имя покупателя (покупателей), договор купли-продажи должен содержать условие о рассрочке платежа. Чаще всего, помимо средств материнского (семейного) капитала, для приобретения жилья одновременно привлекаются собственные или заемные средства. Порядок передачи указанных средств также должен быть определен в договоре.

Безналичное перечисление денежных средств

Денежные средства материнского (семейного) капитала перечисляются ПФР только в безналичной форме.

В случае направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения на основании договора купли-продажи денежные средства могут быть перечислены организации, осуществляющей (отчуждение) строительство приобретаемого помещения, физическому лицу - продавцу, организации, которая предоставила кредит (заем).

В договоре купли-продажи необходимо отразить порядок направления средств материнского (семейного) капитала, реквизиты счета, на который будет осуществлен платеж.

Алгоритм действий при приобретении жилья

с привлечением материнского (семейного) капитала

С учетом особенностей, которые перечислены выше, можно привести следующий порядок действий при приобретении жилья с привлечением материнского (семейного) капитала:

- поиск продавца, который согласен на продажу жилого помещения с рассрочкой платежа;

- заключение договора купли-продажи (с условием о возникновении общей долевой собственности покупателей, рассрочке платежа, с указанием счета, на который перечисляются денежные средства материнского (семейного) капитала, условием о залоге до полной оплаты);

- регистрация перехода права собственности;

- подача заявления в ПФР о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала;

- получение продавцом (или кредитной организацией) денежных средств от ПФР

!!! Получить материнский капитал наличными деньгами можно. Но есть всего один способ сделать это законно – через Пенсионный фонд. 

Компенсация за строительство

Допустим, вы построили дом и сдали его в эксплуатацию - у вас есть полное право запросить у Пенсионного фонда компенсации расходов на строительство.

Никаких чеков предоставлять не надо. Ведь если дом сдан в эксплуатацию, презюмируется, что расходы на его строительство были понесены. 

Компенсация за реконструкцию

Реконструкция жилья – это комплекс мер по переустройству жилого дома. 

- Строительство или реконструкция жилого помещения должны быть произведены не ранее 1 января 2007 года.

- Ребенку, который дал право на получение материнского капитала, должно исполниться 3 года.

- Участок, на котором построен или реконструирован дом, должен находится в собственности владельца сертификата или его супруга.

Документы, которые необходимо предоставить в Пенсионный фонд

Для компенсации за строительство:

1. Паспорт.

2. Документ на земельный участок, на котором построен дом. Участок должен находиться в собственности заявителя или в собственности супруга.

3. Выписка из Росреестра, о наличии права на построенный объект.

4. Банковские реквизиты, причем счет должен быть открыт на владельца сертификата на маткапитал.

Для компенсации за реконструкцию жилья:

Все те же документы плюс еще один:

Акт освидетельствования проведения работ, из которого должно следовать, что в результате реконструкции общая площадь жилого помещения увеличилась не менее, чем на учетную норму, установленную в том населенном пункте, где находится реконструированный объект (в каждом населенном пункте свои учетные нормы).