Не дождались нескольких месяцев до приобретательной давности.
В сентябре 2018 г. в офис нашей компании в г. Новороссийске обратился клиент в вопросом о выселении некого своего знакомого с сыном из домовладения который он фактически продал данному знакомому вместе с земельным участком в 2004 г. в г. Темрюк Краснодарского края.
С клиентом был заключен соответствующий договор на представительство в суде с нашей компанией.
На следующий день клиент снова пришел в офис нашей компании и дополнительно пояснил, что только что получил информацию о том, что в отношении него и его супруги их бывший знакомый (которого они собирались выселить) подал в отношении них иск о признании договора купли-продажи от 07.07.2004 г. заключенного между его супругой и данным знакомым состоявшимся (заключенным и исполненным); признании за ним права собственности на домовладение и земельный участок; исключении из ЕГРН регистрационной записи о праве собственности его супруги на указанное домовладение и земельный участок.
Так с клиентом был заключен второй договор на представительство уже по второму делу.
В ходе подготовки к указанным судебным разбирательствам юрист установил, что в апреле 2004 г. у супруги клиента умирает мать, в наследство остается земельный участок в г. Темрюк и расположенный на нем жилой дом.
В течение срока установленного законом для вступления в наследство (в июне 2004 г.) супруга клиента подала заявление нотариусу для вступления в наследство по указанному выше недвижимому имуществу.
В июле 2004 г. между супругой клиента (продавцом) и знакомым семьи клиента (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенным на нем частным домовладением. В день подписания договора супругой клиента был получен задаток (половина стоимости недвижимости определенной сторонами в договоре), а покупателю были переданы ключи от домовладения и все документы необходимые для оплаты коммунальных платежей.
После вступления супруги клиента в наследство и оформления перехода права собственности на указанное недвижимое имущество (на имя супруги клиента) стороны должны были обратиться в Россреестр для оформления перехода права собственности на имя покупателя.
При чем со стороны продавца договор купли-продажи подписал от имени супруги сам клиент, так как та плохо себя чувствовала после смерти матери, фактически он и настаивал на продаже указанной недвижимости.
Так с 2004 г. в указанном домовладении стал проживать покупатель, в том числе и пользоваться земельным участком. За время своего проживания покупатель произвел неотделимые улучшения недвижимого имущества: переобустроил дом, заменил электро-газовое оборудование; настроил сараев и навесов, выплачивал ежемесячные коммунальные расходы, то есть вел себя как собственник указанного недвижимого имущества ожидая когда супруга клиента вступит в права наследника и зарегистрирует свое право на указанное недвижимое имущество.
Через некоторое время после вступления в наследство клиент уговорил супругу не регистрировать свои наследственные права на указанное имущество; отказаться от оставшейся части денежных средств причитающихся получению от покупателя за проданное недвижимое имущество; самого покупателя некоторое время из домовладения не выселять (так как пока им этот дом и земельный участок семье клиенту не нужен – клиент с семьей живет в г. Новороссийске там и работает, а недвижимость расположена в г. Темрюк), а через некоторое время (после выхода семьи клиента на пенсию) их выселить.
Дополнительно от клиента было получены документы, указывающие на то, что в момент заключения указанного договора купли-продажи супруга клиента еще не вступила в наследственные права.
Кроме того, в указанный период потенциальным наследником кроме супруги клиента был ее родной брат проживающий в г. Санкт-Петербурге, который отказался от наследства только через несколько месяцев после заключения указанного договора купли-продажи.
Фактически супруга клиента вступила в наследство только осенью 2005 г., а зарегистрировала свое право на наследственное имущество в ЕГРН только в 2014 г. и с этого периода уплачивала соответствующие налоги.
Стороны указанного договора с 2004 г. по 2018 г. никаких письменных претензий (уведомлений, заявлений) друг другу не направляли, в суд за защитой своих нарушенных прав не обращались.
Собрав все необходимые документы указывающие на вышеизложенные факты, юрист нашей компании подготовил возражения по заявленном к клиенту и его супруги иску, подготовил и направил покупателю уведомление о его выселении из спорного домовладения (в рамках соблюдения досудебного порядка), подготовил и подал в суд соответствующий иск о прекращении права пользования жилым помещением и выселении с последующим ходатайством о приостановке рассмотрения указанного иска пока не вступит в законную силу итоговый судебный акт по иску поданному в отношении клиента и его супруги. Суд приостановил производство по указанному иску.
В процессе рассмотрения дела по иску поданному покупателем к нашему клиенту и его супруги юристу удалось доказать, что истцом (покупателем) был не только пропущен срок исковой давности для удовлетворения требований заявленных в иске, а также с учетом всех обстоятельств по делу доказать, что заключенный между сторонами в 2004 г. договор должен быть квалифицирован как предварительный, а так как срок заключения основного договора в нем не был прописан, то согласно законодательных норм должен составлять не более одного года. В указанный срок основной договор заключен не был. Супруга клиента приобрела право на наследство за пределами этого срока; на момент заключения договора купли продажи не имела право отчуждать все имущество оставленное по смерти матери, так как не знала позицию своего брата по поводу наследственного имущества; договор самостоятельно не подписывала, а впоследствии отказалась от его исполнения; денежные средства в полном объеме не получала; истец (в период с 2004 г. и до подачи иска) не осуществлял никаких активных действий по защите своих нарушенных прав.
В результате данных пояснений и представленных документов суд вынес решение об отказе истцу (покупателю) в заявленных исковых требованиях.
Истец не согласный с указанным решением подал апелляционную жалобу, которую апелляционный суд оставил без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменений.
В настоящее время подано заявление (ходатайство) о возобновлении производства по иску поданному супругой клиента о прекращении права пользования жилым помещением и выселении.
В ходе рассмотрения данного спора, истец неоднократно подавал заявления в прокуратуру и полицию о совершенных мошеннических действиях нашего клиента и его супруги, но ему было отказано в возбуждении уголовного дела, ввиду отсутствия состава преступления.
После удачного исхода дела о выселении, в дальнейшем нас еще может ожидать процесс по имущественному иску поданному покупателем о возврате задатка ранее внесенного по договору и возмещении затрат произведенных в связи с неотделимым улучшением недвижимого имущества и различного рода убытков.
Так что пожелайте нам в дальнейшем удачи.
Автор Харечко Н.В.
